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Schöner wohnen, schneller tilgen

Die Hypothekenzinsen stehen auf historischen
Tiefständen. Bauherren sollten sich von
den Niedrigzinsen jedoch nicht einlullen lassen,
sondern mehr Geld in die Tilgung stecken.
Um schneller von den Schulden herunter zu
kommen ­ und Kosten zu sparen.


Traumhafte Zeiten für alle, die den Wunsch nach den eigenen vier Wänden in die Realität umsetzen wollen: Im Vergleich zum langjährigen Durchschnitt liegen die Zinsen für Hypothekendarlehen um mehr als vier Prozentpunkte niedriger. Statt mit acht finanzieren Bauherren derzeit mit weniger als vier Prozent.

Allerdings sollten sich Bauherren oder Käufer von dieser paradiesischen Zinslage nicht täuschen lassen. Nicht, weil kurzfristig mit einem Anstieg der Finanzierungskosten zu rechnen wäre. Sondern weil sich durch die niedrigen Zinsen bei der Standardfinanzierung mit einem Prozent Tilgung, die auch Grundlage der meisten Bankangebote ist, eine viel zu lange Laufzeit bis zur endgültigen Rückzahlung des Darlehens ergibt. Das heißt: Erst nach mehr als 35 Jahren ist die Schuld getilgt. Für den Durchschnittsbauherren bedeutet dies, nicht wie gewünscht mit einem schuldenfreien Eigenheim in Rente zu gehen, sondern immer noch abzahlen zu müssen - bei dann deutlich niedrigerem Einkommen.

Warum das so ist, liegt an der Konstruktion der klassischen Form der Baufinanzierung, dem Annuitätendarlehen. Dabei zahlt der Kunde eine feste Jahresrate, die aus Zins- und Tilgungssatz errechnet wird. Diese Rate bleibt über die gesamte vereinbarte Zinsbindungsfrist gleich - also über 10, 15 oder auch 20 Jahre. Für die laufende Darlehensrückzahlung (Tilgung) wird in der Regel ein Tilgungssatz von einem Prozent pro Jahr vereinbart. Damit ist für die gesamte Dauer der Zinsfestschreibung eine gleichbleibende Jahresleistung (Annuität), aufgeteilt in zwölf Monatsraten, zu zahlen.

Das hat den Effekt, das jeden Monat das Darlehen ein Stück weit schrumpft - also sind auch jedesmal weniger Zinsen fällig, so dass gleichzeitig mehr Geld zur Erhöhung des Tilgungsanteils verwendet werden kann. Je niedriger die Zinsen aber sind, desto langsamer geht dieser Prozess vonstatten. Bei 5,1 Prozent Zins und einem Prozent Tilgung ist ein Darlehen erst nach 36 Jahren und vier Monaten zurück gezahlt. Läge der Zins hingegen bei 7,1 Prozent, wäre die Schuld bereits nach 30 Jahren und fünf Monaten getilgt

Deshalb sollte eine eiserne Regel bei den derzeitigen Niedrigzinsen gelten, zumindest dann, wenn Haus oder Wohnung selbst genutzt wird: Hoch mit der Tilgung. Wer es sich leisten kann, mit zwei Prozent oder drei Prozent zu tilgen, kommt nicht nur sehr viel schneller von seinen Schulden runter. Außerdem gibt’s bei vielen Banken auch noch einen kleinen Bonus beim Zinssatz, wenn man höher tilgt.

Die höhere Tilgung ist auch ein erhebliches Sicherheitsplus für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindungsfrist. Wer derzeit ein Hypothekendarlehen abschließt, sollte sich die Zinsen für 15 Jahre festschreiben lassen - wer bereit ist oder genügend Spielraum beim Einkommen hat, sollte sogar auf 20 Jahr gehen, denn der Aufschlag für die längere Laufzeit hält sich in Grenzen.

In Kombination mit einer dreiprozentigen Tilgung bedeutet dies für den Bauherren: Dann, wenn die Zinsbindung ausläuft, hat er auch seine Schulden abbezahlt. Er kann also seine Belastung exakt kalkulieren und erlebt keine unangenehme Überraschung am Ende der Zinsbindung. Die ist bei einer nur einprozentigen Tilgung jedoch nicht ausgeschlossen, sondern eher sogar wahrscheinlich...

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